İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Projeleri

Kentsel dönüşüm, maliklerin kapsamı, sorumlulukları ve karar düzenini birlikte kurmasını gerektirir. Bir bina, malik açısından yılların emeğini, aile birikimini ve gelecek kuşaklara bırakılacak bir mirası temsil eder.

Kentsel dönüşüm kararında yalnız metrekare, bedel ya da teslim tarihi konuşulmaz. Maliklerin hangi işi, hangi sorumluluklarla ve hangi koşullarda kabul ettiğini de bilmesi gerekir. Teknik, finansal ve sözleşmesel yapısı yeterince kurulmamış bir teklif, uzun süreli bir belirsizliğe yol açabilir.

Nuvis, projeye başlamadan önce yapının, malik yapısının ve bütçenin uygulanabilirliğini inceler.

Nuvis, İstanbul'da kentsel dönüşüm başvurularını proje koşullarına göre değerlendirir. Fatih, Zeytinburnu ve Bakırköy'de yerinde ön değerlendirme ve keşif yapılabilir; ancak her proje için kapsam, malik yapısı, imar koşulları ve uygulanabilirlik ayrıca incelenir.

Önce projenin yapılabilirliği incelenir

Her binanın, arsanın ve malik yapısının koşulları farklıdır. İmar durumu, arsa payları, mevcut bağımsız bölümler, maliklerin beklentileri ve projenin finansal dengesi birlikte değerlendirilmeden sağlıklı bir teklif hazırlanamaz.

İlk aşamada tapu ve arsa payı bilgileri, güncel imar koşulları, mevcut yapının ve parselin durumu, maliklerin beklentileri, yapılması planlanan bağımsız bölümler ve projenin teknik ve finansal uygulanabilirliği incelenir.

Amaç doğrulanmamış bilgiler üzerinden kesin sözler vermek değil; bilinen verileri, teknik kabulleri, çözülmesi gereken konuları ve olası riskleri birbirinden ayırmaktır.

Malikler aynı bilgi üzerinden karar verir

Kentsel dönüşüm çok taraflı bir süreçtir. Aynı yapıda bulunan maliklerin ekonomik koşulları, öncelikleri ve beklentileri farklı olabilir.

Bu nedenle önemli kararlar, proje bilgileri, malzeme tercihleri, ödeme koşulları ve kapsam değişiklikleri mümkün olduğunca ortak ve yazılı kanallardan paylaşılır. Toplantı kararları ve onay bekleyen konular kayıt altına alınır.

Böylece süreç kişisel hafızaya, sözlü vaatlere veya farklı kişilere yapılan farklı anlatımlara bağlı kalmaz.

Sözleşmenin amacı projeyi tamamlamaktır

Nuvis için sözleşmenin değeri, ne kadar iddialı göründüğüyle değil, sahada ne ölçüde uygulanabildiğiyle belirlenir.

Kapsamı, mali yapısı ve tarafların sorumlulukları gerçekçi biçimde kurulmamış bir sözleşme güçlü bir güvence oluşturmaz. Bu nedenle yapılacak bağımsız bölümler, ortak alanlar, teknik standartlar, kapsama dahil olan ve olmayan işler, ödeme aşamaları, iş programı, teslim koşulları ve değişikliklerin maliyet ile süreye etkisi açıkça tanımlanır.

Hedef, yüksek belirsizlik içermeyen ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirebildiği tamamlanabilir bir sözleşme düzeni kurmaktır.

Ödeme planı işin ilerlemesiyle ilişkilendirilir

Maliklerin yalnızca toplam bedeli bilmesi yeterli değildir. Hangi ödemenin ne zaman ve hangi ilerleme karşılığında yapılacağı da açık olmalıdır.

Ödeme planı; proje ve ruhsat süreçleri, mobilizasyon, malzeme siparişleri, belirli imalatların tamamlanması, teknik kontroller ve teslim aşamalarıyla birlikte ele alınır.

Sözleşmede belirlenen kapsam, ödeme düzeni, teknik standartlar ve istisnalar dahilinde, kur değişimi tek başına gerekçe gösterilerek maliklerden ek bedel veya fiyat farkı talep edilmez.

Maliklerin sonradan talep ettiği ilave işler, resmî kurumların getirdiği zorunluluklar ve sözleşmede açıkça tanımlanan diğer istisnalar ayrıca değerlendirilir.

İş programı yalnızca teslim tarihinden oluşmaz

Bir teslim tarihi vermek tek başına yeterli değildir. Malikler, o tarihe hangi aşamalardan geçilerek ulaşılacağını da görebilmelidir.

Nuvis iş programını; malik kararları, proje ve ruhsat işlemleri, tahliye, yıkım, saha hazırlığı, yapım, teknik kontroller ve teslim aşamalarıyla birlikte kurar.

Resmî kurum işlemleri, eksik belgeler, proje değişiklikleri ve tedarik süreleri takvimi etkileyebilir. Bu nedenle iş programı yalnızca tarihlerden değil, sorumluluklardan, karar noktalarından ve süreyi etkileyebilecek koşullardan da oluşur.

Teknik kalite uygulama sırasında kontrol edilir

Binanın kalitesi yalnızca son görünümüyle veya kullanılan ürünlerin markasıyla değerlendirilemez.

Tesisat hatları, yalıtımlar, bağlantılar ve daha sonra üzeri kapatılacak diğer kritik imalatlar uygulama sırasında kontrol edilir. Projenin niteliğine göre teknik şartnameler, onaylı numuneler, kontrol listeleri, ölçüm sonuçları ve görsel kayıtlar kullanılır.

Tespit edilen sorunlar, yapılması gereken düzeltmeler ve yeniden kontrol sonuçları kayıt altına alınır. Amaç kusursuzluk iddiası değil, sorunları sonraki aşamalara taşınmadan fark etmek ve düzeltme sürecini izleyebilmektir.

Teslim yalnızca anahtar verilmesiyle bitmez

Teslim öncesinde bağımsız bölümler ve ortak alanlar kontrol edilir, çalışan sistemler test edilir, varsa eksik işler listelenir ve teslim belgeleri hazırlanır.

Tamamlanan işler, devam eden düzeltmeler, test sonuçları, teslim edilen ekipmanlar, kullanım ve garanti belgeleri ile teslim sonrasında sürecek sorumluluklar yazılı olarak gösterilir.

Kentsel dönüşümde en güçlü güvence, en fazla metrekareyi veya en kısa süreyi söylemek değildir. Asıl güvence; kapsamı, maliyeti, sorumlulukları ve tamamlanma yolu açıklanmış bir proje düzenidir.

Yılların birikimi ve gelecek kuşaklara bırakılacak miras; sözlü vaatlere değil, uygulanabilir bir sözleşmeye, açık bir ödeme planına, kayıtlı teknik kontrole ve belgelendirilmiş teslim sistemine emanet edilmelidir.